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国外中古建物の不動産所得に係る損益通算について、制限!

令和2年度税制改正大綱を受けて~その1

· 国外不動産,節税,令和2年度税制改正大綱,所得税,損益通算

国外中古建物の不動産所得に係る損益通算について、制限!

令和元年12月12日、自由民主党のHPより、令和2年度税制改正大綱が公表されました。その中から、以前よりいつ制限を掛けられるかが噂されていた国外中古建物の減価償却費の計上について、一定の制限が設けられそうです。

概要を簡潔に書くと、海外不動産の購入については、近年、個人所得税の節税の一手法として、はやっていたものです。どの様な節税かというと、中古の固定資産については、中古の耐用年数というものが使えました。新品で取得した時より、中古なので、残存耐用年数が少ないという理屈で、減価償却費を早目に計上できるのです。日本の不動産は、一部地域では異なるかもしれませんが、基本的に完成引き渡しから年数が経過するにつれて、不動産価値が下がっていくものが多いので、この中古の耐用年数というロジックにあてはまるかと思いますが、海外不動産は、場所にもよりますが、年数の経過によって、不動産価値が上がっていくというような不動産市況のところもあるようです。そのような場所を中心に海外不動産の個人向け節税が横行していた実態があります。具体的には、購入当初、多額の減価償却費を計上し、不動産所得を赤字にして、他の給与所得等と損益通算を行い、所得税及び住民税を安くするという手法です。また、不動産価値が上がっていったところ(5年以上経過)で、売却を行えば、長期譲渡所得になるため、譲渡所得の20.315%の所得税等を支払う形になりますので、かなり税メリットがありました。今回の改正が通れば、これらの損益通算が認められなくなりますので、あまり税メリットがなくなってしまいます。

以下、原文の一部を記載します。

個人が、令和3年以後の各年において、国外中古建物から生ずる不動産所得を有する場合において其年分の不動産所得の金額の計算上国外不動産所得の損失の金額があるときは、その国外不動産所得の損失の金額のうち国外中古建物の償却費に相当する部分の金額は、所得税に関する法令の規定の適用については、生じなかったものとみなす。

(注1) 上記の「国外中古建物」とは、個人において使用され、又は法人において事業の用に供された国外にある建物であって、個人が取得をしてこれをその個人の不動産所得を生ずべき業務の用に供したもののうち、不動産所得の金額の計算上その建物の償却費として必要経費に算入する金額を計算する際の耐用年数を次の方法により算定しているものをいう。

  1.  法定耐用年数の全部を経過した資産についてその法定耐用年数の20%に相当する年数を耐用年数とする方法
  2. 法定耐用年数の一部を経過した資産についてその資産の法定耐用年数から経過年数を控除した年数に、経過年数の20%に相当する年数を加算した耐用年数とする方法
  3. その用に供した時以後の使用可能期間の年数を耐用年数とする方法(その耐用年数を国外中古建物の所在地国の法令における耐用年数としている旨を明らかにする書類その他のその使用可能期間の年数が適切であることを証する一定の書類の添付がある場合を除く。)  etc.
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